Pasos a seguir una vez que se encuentra el inmueble buscado:

Una vez que Ud. encontró el inmueble que se amolda a sus necesidades, es recomendable reservarlo con una seña, ya que en la mayoría de los casos, son más de una inmobiliaria las que trabajan esa propiedad y es la forma que tiene el cliente de no perderlo. Dicha reserva está sujeta a que las garantías y las referencias del cliente sean buenas a juicio del Arrendador.

Forma de pago del alquiler.

Los alquileres habitualmente se pagan mes a mes por adelantado, en el lugar que dispone el Arrendador. Nosotros recomendamos que los pagos sean hechos directamente al Arrendador vía cuenta bancaria, sirviendo el comprobante del depósito como eficaz recibo de pago. También las partes pueden acordar el pago anual del alquiler por adelantado, lo cual no exime de poner una garantía real o personal.

Garantías.

Para cualquier tipo de contrato de arrendamiento (léase temporario o anual) el decreto ley 14.219 y concordantes que regulan los Arrendamientos Urbanos establece la presentación de las siguientes garantías indistintamente:

• 1.Depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay (en adelante BHU) equivalente a 5 meses de alquiler máximo, cuando el destino es casa habitación y otros y de 10 meses de alquiler máximo cuando el destino es industria o comercio. Esto consiste en la apertura de una cuenta conjunta entre Arrendador y Arrendatario de los montos mencionados, que se abre simultáneamente a la firma del Contrato de Arrendamiento y es retirado también en forma conjunta al momento de recibirse el inmueble y no habiendo quedado deudas pendientes –ya sean provenientes de alquileres, consumos o desperfectos-. Es importante tener en cuenta que el dinero se deposita únicamente en pesos uruguayos y se convierten en Unidades Reajustables de Alquileres (en adelante URA). Si bien el depósito no arroja intereses, al momento de retirarlo, se entrega una cantidad de pesos uruguayos mayor a la depositada ya que la URA es una medida de valor que se ajusta mensualmente. Por la prestación de este servicio, el BHU le cobra al Arrendatario un 5% sobre el monto total depositado, que se cobra una única vez y al momento de hacer el depósito inicial. Por mayor información visite www.bhu.com.uy
• 2.Fiador Solidario. En este caso, estamos frente a un tercero –persona física o jurídica- que se responsabiliza por las obligaciones que asume el Arrendatario solidariamente. No es recomendable que el Arrendatario y el Fiador sean una misma persona, salvo que en alguna de sus calidades comparezca como representante legal. La persona del “fiador solidario” deberá acreditar mediante certificación notarial que es propietaria de un inmueble, siendo éste de preferencia del mismo departamento de donde procede el bien arrendado, quedando a juicio de la parte Arrendadora de aceptar o no un inmueble de otro departamento. En especial, el certificado notarial deberá arrojar que la persona es actualmente la propietaria, y que ésta última así como el inmueble se encuentran libres de embargos y gravámenes y que el inmueble no constituye bien de familia. Además si se tiene un valor estimado de mercado del inmueble, es recomendable agregarlo.
• 3.Otra forma de Fiador solidario, el Aval Bancario: En este caso el fiador solidario es un Banco que mediante dicho Aval se constituye en fiador frente al Arrendador por la suma equivalente a 5 o 10 meses de alquiler, según el destino del Inmueble -tal como lo manejáramos para los depósitos que se realizan en el Banco Hipotecario del Uruguay ut supra-. En cuanto al plazo que se maneja para la contratación del aval, habitualmente se hace por el mismo plazo que el pactado en el contrato de arrendamiento pero nosotros recomendamos a nuestros clientes que pidan que se contrate y renueven por periodos de 13 o 14 meses, ya que habitualmente tanto los consumos de los servicios o de gastos comunes o la tasación de desperfectos demoran prácticamente un mes desde que se entrega la finca, hasta que efectivamente vayan a abonarse, es por eso que se recomienda el plazo antedicho para el aval, así el Arrendador no queda al descubierto cuando efectivamente se tengan que pagar los ítems antes mencionados.
• 4.Contaduría General de la Nación (CGN) o ANDA. Son sistemas de garantías donde el empleado público o jubilado de la Administración Pública en caso del primero o de empleados privados en caso que contraten el servicio en el caso del segundo, ven retenidos de sus sueldos el precio del alquiler. Para utilizar estas garantías se deben de cumplir con una serie de requisitos y documentación que se informan en las respectivas páginas web www.cgn.gub.uy y www.anda.com.uy. Lo que el Propietario y Arrendatario deben tener especial atención por ej. en las retenciones que les hacen por la prestación de dicho servicio, siendo en el caso de la CGN, que le cobra a ambas partes todos los meses un 3 % del alquiler y además al propietario le retienen el 10,5% mensual en concepto de IRPF ya que la CGN es agente de retención de dicho impuesto.

Referencias (sueldo, etc.). El arrendatario entre el momento de señar hasta la firma del contrato, debe presentarle al Arrendador, garantías suficientes que le garanticen el cumplimiento de todas las obligaciones que va a asumir con la firma del contrato de Arrendamiento y entre ellas podemos mencionar: la presentación de recibos de sueldos o certificados de ingresos notariales o contables, referencias personales o comerciales (especialmente de otros Arrendadores), la presentación del certificado notarial del fiador solidario, pudiendo variar estas exigencias de acuerdo a cada caso en concreto. Además nuestra Inmobiliaria es clienta de Informes de Clearing, lo que nos permite brindarles la tranquilidad a nuestros clientes propietarios que nosotros mismos ingresamos la solicitud de información de sus futuros inquilinos y fiadores.

Obligaciones del propietario y del inquilino.

• Obligaciones del propietario/arrendador: 1) Entregar la cosa arrendada, 2) Mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido destinada, 3) Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, 4) Responder de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieren el uso de ella.
• Obligaciones del inquilino/arrendatario: 1) Usar la cosa según los términos del contrato, 2) Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia, 3) Pago del precio o renta.

Que le corresponde pagar al inquilino?

En principio el inquilino además de pagar puntualmente los alquileres conforme lo convino en el contrato de arrendamiento, deberá pagar los Tributos Domiciliarios (que es un impuesto bi mensual) y los servicios con los que cuenta el inmueble –léase luz eléctrica, gas-. En caso de ser un apartamento, deberá pagar además los gastos comunes o expensas, que incluyen el mantenimiento del edificio, el agua y la tarifa de saneamiento entre otros y en caso de tratarse de una casa, deberá pagar además el servicio de agua y la Tarifa de Saneamiento –esta última es una tarifa bi mensual-. Los restantes servicios como ser: teléfono, T.V. Cable o Internet, habitualmente los contratará el inquilino con la empresa prestadora del servicio que sea de su elección, debiendo darlo de baja al momento de entregar nuevamente el inmueble al propietario.

Impuestos que paga el Propietario:

Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Enseñanza Primaria e Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Los impuestos que gravan los inmuebles y que corresponde que los abonen el propietario, son la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Enseñanza Primaria. Estos son impuestos que se pagan en una o tres cuotas en el año, gravando al padrón en base a un porcentaje sobre el valor Catastral del Inmueble. Otro impuesto que grava al propietario por la renta que percibe de los alquileres es el IRPF que es de una tasa del 12 % anual y que permiten deducir lo que se pagó en el año de Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Enseñanza Primaria. Dicho impuesto se paga con anticipos mensuales del 10,5% y al año siguiente se debe presentar la declaración jurada de los pagos realizados (de impuestos y deducciones) donde se revisa que si Propietario tiene un crédito o un saldo a pagar por ese IRPF.

Comisión de la Inmobiliaria:

Los honorarios por la intermediación inmobiliaria en negocios de arrendamientos de inmuebles en general, urbanos y suburbanos, cualquiera sea su destino, serán percibidos en función de las siguientes situaciones: i) En caso de arrendamientos con plazos mínimos de un año, se cobrará el equivalente de un mes de alquiler a cada parte (Arrendador y Arrendatario) más I.V.A. (Impuesto al Valor Agregado equivalente al 22%); ii) En caso de arrendamientos con plazos menores de un año se cobrará el equivalente al 10% sobre el monto total del alquiler más I.V.A. (Impuesto al Valor Agregado equivalente al 22%) (Por ej. En un alquiler de U$ 1.000 por 6 meses, se calcula el 10% sobre U$ 6.000, o sea la comisión es de U$ 600 más I.V.A. U$ 132 = U$ 732).-

VENDEDOR

Impuestos a su cargo:

• Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): En el año 1990 se creó el impuesto a las trasmisiones patrimoniales de bienes ubicados en el país, que grava los siguientes actos: a) las enajenaciones de bienes inmuebles, de los derechos de usufructo de nuda propiedad, uso y habitación; b) las promesas de enajenaciones, referidas en el literal anterior y las cesiones de dichas promesas; entre otros. El monto imponible será para actos relativos a bienes inmuebles, el valor real fijado por la Dirección General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado vigente y actualizado al momento en que se configure el hecho gravado, siendo la tasa aplicable del 2% (dos por ciento). El Escribano interviniente por la parte compradora, es agente de retención de dicho impuesto y habitualmente se encarga de su pago ya que sin él, no puede registrar el Acto gravado.
• Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Dicho impuesto grava la venta de inmuebles, aplicando una tasa del 12% al resultado por la venta de los mismos. Algunos casos se encuentran exonerados del pago de dicho impuesto, pero se debe de cumplir con determinados requisitos a saber: i) el precio de venta debe ser menor a 1.200.000 UI); ii) que por lo menos el 50% de la venta se destine a adquirir la nueva casa habitación; iii) que el plazo entre las operaciones de compra y venta, cualquiera sea su orden, sea menor o igual a 12 meses; iv) que el precio de compra de la nueva casa habitación no sea superior a 1.800.000 UI. En caso de no estar exonerado, es preciso saber la siguiente información: 1- Para los Inmuebles que se adquirieron antes del 1º de julio de 2007 se puede optar por calcular el resultado gravado de forma real o ficta. Para el resto solo se puede utilizar el criterio real. 2- El resultado ficto se halla multiplicando el precio de venta por un 15%, por lo que en definitiva el impuesto termina siendo un 1,8% del precio de venta. 3- El resultado real se calcula como la diferencia entre el precio de la venta y el costo fiscal actualizado del inmueble más el ITP de cargo del vendedor. En ambos casos, si el precio de venta fuese inferior al valor real de catastro se debe considerar este último para calcular el resultado. El costo fiscal comprende no sólo el costo de adquisición, sino también las mejoras bien documentadas y la mano de obra actualizada siempre que se haya realizado el Aporte Unificado de la Construcción. La actualización del costo se realiza según la evolución de la UI, y si la misma no existiera al momento de la compra se aplica la variación del IPC hasta la fecha de vigencia de la UI.

Certificado único Especial del Banco de Previsión Social.

En caso de ser contribuyentes por su actividad personal o por las construcciones, los escribanos actuantes en una compraventa, se ven obligados (norma jurídica) a solicitar el certificado único especial para enajenar para efectuar la traslación de dominio por parte del vendedor. La obligación surge de que el notario se transforma en deudor solidario de las posibles deudas generadas en el marco de la Ley 14.411 (aportes unificados de la construcción) ante el B.P.S. Las instituciones financieras que otorgan préstamos hipotecarios solicitan este certificado sin excepción, dado que el BPS tiene prioridad de embargo sobre cualquier persona física o jurídica en todo el territorio nacional, por lo cual en la eventualidad de ejecutar la hipoteca se podrían encontrar con un embargo del BPS por delante. El certificado único especial se solicita en las oficinas de A.T. y R. (BPS) y tiene una vigencia de 180 días.

Prescripción de Obras ante el B.P.S.:

Algunas obras no registradas pueden haber prescripto sus obligaciones tributarias ante el BPS y podemos diferenciar dos situaciones. 1) Si las obras son anteriores al 11/12/1975 se deberá realizar una declaración jurada de la edad de las construcciones por parte del titular, con el correspondiente timbre. 2) La segunda situación es la prescripción decenal que se solicita al amparo de la Ley 16.713 y el art. 38 del Código Tributario. El procedimiento es similar al anterior. Además de la declaración jurada y la solicitud de la prescripción, se deberá proceder a la inscripción de las obras. A los efectos de hacer lugar a lo solicitado se deberán aportar elementos probatorios como ser: foto aérea, boletas de materiales correctamente filiadas con la obra en cuestión, conexiones a servicios públicos, etc. INSPECCIÓN TÉCNICA: Toda inscripción de obras ante el BPS. termina con una inspección de un arquitecto del Organismo Público. En dicha inspección se controla toda aquella tarea que genera mano de obra en el lugar de las construcciones, desde la pintura hasta la colocación de membrana asfáltica.

Cédula Catastral:

Cuando se realiza una compraventa, el escribano actuante solicitará una cédula catastral del inmueble para poder registrar la documentación pertinente (compromisos de compraventa, traslación o constitución de dominio o hipoteca) y a los efectos de calcular la tributación pertinente sobre los valores por ella expresados (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y eventualmente Impuesto a las Rentas Personales cuando haya incremento de precio). Al emitirse la cédula catastral en la misma puede figurar que cumple con el art. 178 de la Ley 17.296 o no cumple con ello. En el primer caso se puede tomar ese documento como válido para el cálculo, en el caso de no cumplirlo deberá realizarse la Declaración Jurada de Caracterización Urbana. Esta Declaración es la puesta al día desde el punto de vista catastral del inmueble. Se realizará una por cada padrón, unidad parcelaria o de P.H. En el caso de un padrón sin construcciones solo se hará referencia al terreno. En el caso de existir obra civil se declarará metraje, edad, estado de conservación, destino y tipo de construcciones. La obtención de dicho certificado es muy rápida, elaborados los recaudos gráficos (planos) y escritos (soporte informático), se presenta ante la Dirección Nacional de Catastro e inmediatamente se puede obtener la cédula catastral actualizada.

Comisión de Inmobiliaria:

Conforme al Arancel de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, por toda comisión de intermediación que realicen los Agentes Inmobiliarios en la venta de inmuebles (terrenos, casas, apartamentos, locales y/o similares) se cobrará por concepto de honorarios el 3 % (tres por ciento) sobre el precio total de la venta más el I.V.A. (Impuesto al Valor Agregado equivalente al 22%) a cada parte (vendedora y compradora). Dicho pago se hará efectivo al momento de celebrarse el Compromiso de Compraventa, salvo que se escriture directamente, en cuyo caso se pagará al momento de la Escritura de Compraventa. En caso de ventas simultáneas, consultar.

Honorarios del Escribano.

En caso de compraventas, el Escribano interviniente es aquél que designe el comprador, por tanto, el pago de sus honorarios corresponden a éste y el monto del mismo, lo acordará directamente el cliente con el profesional elegido. En principio, le informamos que el Arancel Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay fija el mismo en 3 % sobre el precio de venta.

COMPRADOR

Impuestos que paga:

Al comprador también le corresponde abonar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y nos remitimos a la información relacionada UT SUPRA.

Comisión de Inmobiliaria:

Nos remitimos a la información relacionada UT SUPRA.

Nuestra tarea profesional para satisfacer las necesidades y deseos de nuestros clientes comienza desde el momento que nos ingresa la propiedad. Por eso hemos preparado el breve listado de sugerencias que a continuación se detalla ya que creemos que es importante contar su ayuda. Queremos que el proceso de comercialización se haga de la mejor manera. Nuestra experiencia inmobiliaria nos indica que existen algunas cosas menores, pero no por eso menos importantes, que contribuyen a que su propiedad se pueda vender o alquilar más rápidamente. Algunas de ellas tienen que ver con pequeñas reparaciones y otras con la presencia de los ambientes; en definitiva, todas posibilitan poder llegar al comprador predisponiéndolo favorablemente.

He aquí un listado orientativo:

• Haga reparar aquellas canillas que gotean y/o tanques de descargar de los inodoros que no funcionen correctamente.
• Si alguna persiana tiene la correa cortada, hágala arreglar.
• Reponga aquellas lámparas quemadas o tubos de luz con dificultades de encendido.
• Haga reparar las pequeñas cosas que hacen al mobiliario que queda en la propiedad, como bisagras o cerraduras de placares o muebles de cocina.
• Limpie aquellas paredes, puertas, ventanas y vidrios que lo requieran.
• Tenga limpia las alfombras, en caso de ser necesario hágalas lavar.
• Mantenga la cocina y los artefactos sanitarios impecables.
• Si algún ambiente requiere quitar algún mueble, y ello es posible, no dude en hacerlo; el mismo parecerá más grande.
• Tenga prolijo los balcones, patios y/o jardines.
• Tenga ordenada y presentable la propiedad.
• Tenga los ambientes bien ventilados y presente los mismos para que luzcan luminosos.
• No olvide notificarnos sobre aquellas cosas que no quedan en la propiedad cuando la misma se venda.
• Mantenga ordenados los placares para que el comprador pueda apreciar su capacidad y espacio.
• Procure que sus pisos luzcan impecables.